小產(chǎn)權(quán)房，曾是低價(jià)房的代名詞。國(guó)土資源部等有關(guān)部委多次表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法，要試點(diǎn)清理。然而，記者最新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前小產(chǎn)權(quán)房在一些城市不僅規(guī)模越來(lái)越大，品種也越來(lái)越多，價(jià)格讓人嘆為觀止。
“頂風(fēng)作案”：豪宅化趨勢(shì)引關(guān)注
北京市昌平區(qū)鄭各莊村，京城有名的小產(chǎn)權(quán)房集中地。記者16日剛一進(jìn)入鄭各莊村的地界，就看見(jiàn)東西長(zhǎng)2公里、南北寬1公里的范圍內(nèi)，一棟棟六七層高的樓房蔚為壯觀。
一位村民告訴記者，這個(gè)叫“宏福苑”的小區(qū)共有80余棟住宅樓，是鄭各莊村利用村集體土地，從1998年開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)蓋的房子，不是商品房，本村人早就住上了；還有不少房子賣(mài)或租給外地人了，前些年銷(xiāo)售價(jià)格是每平方米6000元，現(xiàn)在每平方米1萬(wàn)多元。
鄭各莊村西邊，正在興建所謂的“養(yǎng)老國(guó)際公寓”，目前已基本建成5棟，二期多棟也在建設(shè)中。在一片高墻后面，一幢幢青磚灰瓦的仿古建筑映入眼簾。在這個(gè)名為“水城御墅”的大院內(nèi)，“藏”著數(shù)十棟仿古四合院，工人們還在建設(shè)施工。這些四合院地面上高約七八米，最小的面積也約有800平方米以上，還有些規(guī)模更大，一色的青磚灰瓦，晚清建筑格局，有廊有院，氣派非凡。
售樓處的張先生告訴記者，宏福苑、“養(yǎng)老國(guó)際公寓”“水城御墅”都是村集體自己建設(shè)的房子，不是商品房。“養(yǎng)老國(guó)際公寓”是小戶(hù)型公寓，面積在80平方米以?xún)?nèi)；目前銷(xiāo)售價(jià)格在每平方米15000元左右，與周邊的商品房?jī)r(jià)格差不多。“水城御墅”四合院是村里最新打造的高端產(chǎn)品，正對(duì)外銷(xiāo)售，單套四合院起價(jià)2000萬(wàn)元，最高為5000萬(wàn)元，共有69套。
按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，而且不能買(mǎi)賣(mài)，但這些價(jià)格不菲的小產(chǎn)權(quán)四合院，目前竟然已賣(mài)出20套左右。
花樣翻新：你是70年使用權(quán)不變，我是70年會(huì)員制不變
沒(méi)有土地證，不能上市流通買(mǎi)賣(mài)，一直被視作小產(chǎn)權(quán)房的最大風(fēng)險(xiǎn)。如何繞過(guò)這道“坎”？售樓人員告訴記者，以往轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，多是到村委會(huì)辦簽字蓋章，修改一下原買(mǎi)房人與村委會(huì)的合同，村委會(huì)實(shí)際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。而現(xiàn)在他們采用的是一種“新模式”。
“養(yǎng)老國(guó)際公寓”開(kāi)創(chuàng)70年會(huì)員制地產(chǎn)模式，會(huì)員資格可繼承、轉(zhuǎn)讓、兼具投資價(jià)值，一代投資，四代受益……現(xiàn)場(chǎng)宣傳資料只字未提產(chǎn)權(quán)，但70年的會(huì)員制承諾看起來(lái)也很“誘人”。
“這些房子肯定拿不到大產(chǎn)權(quán)證。”售樓員表示，“這是村集體產(chǎn)權(quán)的房子，但也跟小產(chǎn)權(quán)房不一樣。因?yàn)檫@里沒(méi)有引入外來(lái)開(kāi)發(fā)商， 養(yǎng)老國(guó)際公寓 的開(kāi)發(fā)商是宏福集團(tuán)，而宏福集團(tuán)就是鄭各莊村的企業(yè)，鄭各莊實(shí)行的是村企合一。”
這樣的說(shuō)法究竟能否站住腳？此前，國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞明確表示，小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅。
無(wú)論是之前的宏福苑，還是如今在建的“養(yǎng)老國(guó)際公寓”“水城御墅”四合院，都在對(duì)外銷(xiāo)售。對(duì)此，售樓員直言不諱，“您可以比較下，周邊的商品房品質(zhì)不一定比這強(qiáng)，價(jià)格都要高一些，再說(shuō)這里還有大量溫泉設(shè)施，買(mǎi)不買(mǎi)您自己掂量。反正現(xiàn)在很多城里人都到我們這來(lái)買(mǎi)。”
“小產(chǎn)權(quán)房會(huì)不會(huì)被清理？”對(duì)此，售樓員告訴記者，像宏福苑、“養(yǎng)老國(guó)際公寓”“水城御墅”四合院等將來(lái)都會(huì)進(jìn)行確權(quán)登記，而且規(guī)模這么大，人都住進(jìn)來(lái)了，誰(shuí)會(huì)把這些房子拆了？ 售樓員進(jìn)一步解釋說(shuō)，“其實(shí)大、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)多大區(qū)別。大產(chǎn)權(quán)房不過(guò)就是70年的使用權(quán)，而一旦業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了我們這的房子，可以通過(guò)實(shí)行70年的會(huì)員制保證業(yè)主享有70年的使用權(quán)，而且我們還可以進(jìn)行回購(gòu)?fù)械?hellip;…”
持續(xù)熱銷(xiāo)：小產(chǎn)權(quán)房清理會(huì)不會(huì)懸空？
盡管有關(guān)部門(mén)三令五申，但類(lèi)似的小產(chǎn)權(quán)房不但沒(méi)有停建，還在持續(xù)熱銷(xiāo)。一些銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負(fù)責(zé)人向記者透露，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無(wú)幾，開(kāi)發(fā)者有著相當(dāng)不錯(cuò)的利潤(rùn)。原因在于，建造這些房屋的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過(guò)了層層審批關(guān)口，并在銷(xiāo)售時(shí)也不用繳納相關(guān)稅費(fèi)。
有關(guān)專(zhuān)家指出，由于級(jí)差地租的擴(kuò)散效應(yīng)，使得城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)誘惑下，城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭愈演愈烈。這種情況在全國(guó)有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕@些“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)際上就是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。
中央黨校研究員曾業(yè)松等建議，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類(lèi)處理，如符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的可否納入城市保障房建設(shè)計(jì)劃之中，如屬于違法占用耕地，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目需要堅(jiān)決予以撤銷(xiāo)。同時(shí)逐步完善我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度，對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行合理規(guī)劃。
據(jù)了解，曾被國(guó)土資源部列為全國(guó)掛牌督辦案件的北京懷柔區(qū)的“水岸江南”小產(chǎn)權(quán)房，被強(qiáng)制拆除。專(zhuān)家認(rèn)為，不能任由小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延，相關(guān)清理措施不能懸空。
國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人近期表示，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)清理工作，國(guó)土資源部將聯(lián)合有關(guān)部門(mén)，選擇部分問(wèn)題相對(duì)突出的地區(qū)，穩(wěn)妥有序開(kāi)展試點(diǎn)工作，在此基礎(chǔ)上為啟動(dòng)全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”做好制度和政策儲(chǔ)備。
