以房養(yǎng)老說(shuō)易行難

2011-11-10 15:32 北京晚報(bào)

　　10月20日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，明確提出，北京市鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。北京市老齡辦也透露，目前正在論證研究以房養(yǎng)老以及針對(duì)企業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)措施。

　　“以房養(yǎng)老”包括“住房反向抵押貸款”或稱(chēng)“倒按揭”，指老人將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款，由銀行等金融機(jī)構(gòu)處置貸款人房產(chǎn)。

　　·專(zhuān)家視點(diǎn)·

　　全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)主任、美國(guó)睿智養(yǎng)老集團(tuán)睿智中國(guó)副總裁

　　陳宏：需求少——規(guī)章少使實(shí)操混亂

　　以房養(yǎng)老目前面臨三個(gè)障礙和“三道坎”。三個(gè)障礙一是受傳統(tǒng)思想的束縛，老人更愿意把房產(chǎn)傳給子女；二是須老人個(gè)人持有房產(chǎn)證，與子女分開(kāi)居住，有房產(chǎn)的支配能力；三是老人的經(jīng)濟(jì)條件要適中。條件好的老人沒(méi)必要把房子抵押出去以房養(yǎng)老，而經(jīng)濟(jì)過(guò)差的老人以房子視為重要財(cái)產(chǎn)和歸宿，出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，也不愿意用房子做倒按揭。

　　“三道坎”包括，一是保險(xiǎn)體系上，出于對(duì)房屋70年產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題的顧慮，保險(xiǎn)公司不愿做這種產(chǎn)品。與國(guó)外的土地產(chǎn)權(quán)私有化不同，我國(guó)房屋土地70年有效使用期后，如何續(xù)期，有償還是無(wú)償，目前并不明確。二是目前房?jī)r(jià)波動(dòng)大，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生影響。三是實(shí)際操作上，保險(xiǎn)公司推出什么樣的產(chǎn)品、房產(chǎn)如何評(píng)估、如何進(jìn)行抵押等問(wèn)題，目前都未解決，且無(wú)具體政策細(xì)則支撐。

　　目前來(lái)看，以房養(yǎng)老的需求群體仍比較少。要加強(qiáng)觀念上的引導(dǎo)，創(chuàng)造更多的市場(chǎng)條件，政策層面還需進(jìn)行摸索。雖然有的地方、企業(yè)已經(jīng)有自己的想法，但以房養(yǎng)老還要有兩三年的路程要走。與此相匹配的應(yīng)是，我國(guó)醫(yī)療等社會(huì)保障制度的完善，以及養(yǎng)老院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)的提高。

　　幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)、原中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁，“以房養(yǎng)老”的最早倡議者和積極推動(dòng)者

　　孟曉蘇：需求大——養(yǎng)老難是中國(guó)國(guó)情

　　中國(guó)推行以房養(yǎng)老的時(shí)機(jī)已成熟，以房養(yǎng)老是解決中國(guó)養(yǎng)老難題的一項(xiàng)積極補(bǔ)充。以房養(yǎng)老非常適合中國(guó)國(guó)情。一方面，我國(guó)實(shí)行多年低工資制度，老年人沒(méi)有多少積蓄；另一方面，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，多數(shù)老年人沒(méi)有養(yǎng)老保險(xiǎn)。

　　目前，有一種聲音擔(dān)心，按照中國(guó)傳統(tǒng)觀念，老人的房子要傳給子女，在老人觀念沒(méi)轉(zhuǎn)變之前，怎會(huì)參與“倒按揭”呢？事實(shí)上現(xiàn)在不少老人通過(guò)房改擁有了產(chǎn)權(quán)房，有的還購(gòu)買(mǎi)了商品房，已有第二套或多套住房，還有超過(guò)10%的老人沒(méi)有子女。中國(guó)目前有60歲以上老人1.78億人，占總?cè)丝诘?3.3%。其中失能和半失能老人約3171萬(wàn)人，大中城市空巢家庭達(dá)70%，目前的丁克家庭老人約有2000萬(wàn)人。以房養(yǎng)老，正好針對(duì)這些人的需求。對(duì)于有多套住房的老年人來(lái)說(shuō)，可以拿出一套來(lái)解決自己的養(yǎng)老問(wèn)題。不可能一下子被接受，但市場(chǎng)需求是存在的。

　　北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任、北京時(shí)代九和律師事務(wù)所高級(jí)合伙人

　　王建文：“70年限”不是障礙

　　70年土地使用年限并不是“以房養(yǎng)老”的障礙。我國(guó)現(xiàn)行的《物權(quán)法》對(duì)住宅建設(shè)用地70年使用期期滿(mǎn)后如何處置，規(guī)定的并不明確。《物權(quán)法》指出：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。”但是有償、還是無(wú)償自動(dòng)續(xù)期，現(xiàn)行法律并沒(méi)有明確確認(rèn)。不過(guò)，住宅土地使用權(quán)在期滿(mǎn)后，通過(guò)無(wú)償?shù)姆绞降靡岳m(xù)期，這在法律上應(yīng)爭(zhēng)議不大。

　　很多人把“70年的土地使用權(quán)”和“永久的地上物產(chǎn)權(quán)”混淆了。他表示，民眾平時(shí)所說(shuō)的“70年產(chǎn)權(quán)”其實(shí)是指“土地使用權(quán)”，而土地上面房屋的所有權(quán)，是歸于個(gè)人的，法律上講是永久性的。（記者陳靜思）

　　·網(wǎng)絡(luò)調(diào)查·

　　七成人不愿以房養(yǎng)老

　　“以房養(yǎng)老”是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。11月4日至7日期間，本報(bào)聯(lián)合新浪樂(lè)居發(fā)布針對(duì)“以房養(yǎng)老”意向調(diào)查，共17171人參與投票。結(jié)果顯示：只有三成人群考慮抵押固定資產(chǎn)用以養(yǎng)老。

　　您的年齡是：

　　■30-45周歲 51.90%

　　■45-60周歲 27.70%

　　■30周歲以下 16.90%

　　■60周歲以上 3.50%

　　在您看來(lái)，退休金是否夠養(yǎng)老？

　　■不夠，需要少量補(bǔ)充 54.20%

　　■很不夠，需要抵押固定資產(chǎn) 15.20%

　　■足夠 30.60%

　　目前您名下?lián)碛袔滋鬃》浚?/p>

　　■1套 75.20%

　　■2套 16.30%