賣完房就撤開(kāi)發(fā)商沒(méi)有“售后”

2011-10-29 14:01 法制晚報(bào)

（上接A14版）

因?yàn)?ldquo;鬼故事”的傳播，紫荊豪庭整個(gè)樓盤(pán)無(wú)辜地貶值了1.55億元，平均每個(gè)業(yè)主受損近50萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商屬于“項(xiàng)目公司”，賣完房就撤，沒(méi)為鬧鬼謠言作出官方解釋，是謠言越傳越廣的重要原因。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有售后服務(wù)意識(shí)和機(jī)制，“項(xiàng)目公司”消失后導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)難的現(xiàn)象，在本市普遍存在。

樓盤(pán)貶值？

整棟樓“損失”上億

“鬧鬼”嚇跑眾多客戶

紫荊豪庭小區(qū)物業(yè)公司的人員告訴記者，根據(jù)物業(yè)記錄，紫荊豪庭已經(jīng)沒(méi)有“一手房”。

據(jù)周邊的房產(chǎn)中介介紹，受“鬼故事”的負(fù)面影響，目前紫荊豪庭的均價(jià)為每平方米2.8萬(wàn)元，比周邊的錦湖園公寓[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]、團(tuán)結(jié)湖公寓這些同品質(zhì)樓盤(pán)每平方米要便宜3000元。

紫荊豪庭由兩座26層塔樓公寓組成，其中地上建筑面積為51698.55平方米。按現(xiàn)今的房?jī)r(jià)計(jì)算，整個(gè)樓盤(pán)全體業(yè)主蒙受的房?jī)r(jià)損失高達(dá)1.55億元。整個(gè)樓盤(pán)共分328戶，平均每戶損失近50萬(wàn)元。

但即便是賤賣， “鬼故事”照樣嚇跑了很多人。

紫荊豪庭附近的房屋中介人員紛紛訴苦說(shuō)，很多客戶原本對(duì)樓盤(pán)比較滿意，但一聽(tīng)說(shuō)“鬧鬼”立刻放棄。

業(yè)主劉女士等多名業(yè)主聯(lián)系本報(bào)記者，希望能為紫荊豪庭辟謠。他們表示，總有人問(wèn)自己小區(qū)里有沒(méi)有鬼，讓人心情很差。

誰(shuí)來(lái)辟謠？

開(kāi)發(fā)商“消失”

沒(méi)人理會(huì)“鬼故事”

記者從業(yè)主處得知，自始至終，紫荊豪庭的開(kāi)發(fā)商北京科管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司都沒(méi)站出來(lái)解釋“鬧鬼”一事。開(kāi)發(fā)紫荊豪庭的北京科管房地產(chǎn)公司，能夠查詢到的電話都已不能使用。

記者從市住建委獲悉，科管房地產(chǎn)公司只開(kāi)發(fā)過(guò)紫荊豪庭一個(gè)樓盤(pán)，之后便銷聲匿跡。

據(jù)了解，紫荊豪庭與中海地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]有關(guān)。記者致電中海地產(chǎn)北京公司核實(shí)，前臺(tái)人員讓記者聯(lián)系一位姓劉的女士。

劉女士承認(rèn)中海地產(chǎn)確實(shí)參與過(guò)紫荊豪庭這個(gè)項(xiàng)目，但負(fù)責(zé)過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的員工都已離職，現(xiàn)在的員工已經(jīng)說(shuō)不清當(dāng)時(shí)的情況。

當(dāng)記者請(qǐng)劉女士幫忙聯(lián)系離職的知情員工時(shí)，對(duì)方口氣里透著不耐煩，一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房子早賣完了，項(xiàng)目五六年前就終結(jié)了”。

沒(méi)有“官方”辟謠

“鬼故事”越傳越邪乎

沒(méi)有“官方”解釋，有人就開(kāi)始在網(wǎng)上胡解釋。有人說(shuō)，房間里有鬼影，是因?yàn)槭覂?nèi)墻面用了磁性材料，于是墻成了錄影帶，天上一打閃電就等于“開(kāi)始拍攝”，再一打閃電就等于“播放”，墻上的影子其實(shí)是住戶的人影。

也有人認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商的合伙人散伙后“裝神弄鬼”，目的是影響樓盤(pán)銷售。

“鬼故事”不能被駁倒，于是越傳越廣。

遼寧大學(xué)新聞傳播學(xué)院教授文然表示，人們面對(duì)新鮮事物，第一反應(yīng)是當(dāng)成談資傳播它。因此官方及時(shí)權(quán)威的辟謠，是防止謠言擴(kuò)散的最好方式，也是唯一的方式。紫荊豪庭“鬧鬼”事件中，開(kāi)發(fā)商和權(quán)威部門(mén)始終沒(méi)出面做出解釋，是謠言越傳越邪乎的重要原因。

表一

●陽(yáng)明廣安園

北京同源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

訴訟緣由：開(kāi)發(fā)商代收公共維修基金、契稅后下落不明，逾期未辦房產(chǎn)證

●寶鼎中心

北京致祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴訟緣由：逾期多年未辦房產(chǎn)證

●泰然居

北京泰然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴訟緣由：開(kāi)發(fā)商未將購(gòu)房者資料報(bào)住建委備案，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房產(chǎn)證

專家建議

購(gòu)房者選房

要了解開(kāi)發(fā)商“背景”

多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解決房地產(chǎn)業(yè)的售后服務(wù)問(wèn)題，關(guān)鍵在于政府部門(mén)的引導(dǎo)，通過(guò)制定規(guī)范來(lái)強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商建立“賣完房得負(fù)責(zé)到底”的意識(shí)和機(jī)制。但也有業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)“項(xiàng)目公司”是沒(méi)有明確定義的。購(gòu)房者不能僅因某個(gè)企業(yè)之前沒(méi)開(kāi)發(fā)過(guò)樓盤(pán)，就認(rèn)定其屬于“項(xiàng)目公司”。一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是不是“項(xiàng)目完了就散”，完全靠股東各方的合議，有些或許會(huì)一直合作下去，成為品牌。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、從事房地產(chǎn)研究的郭馨梅教授說(shuō)，遇到情況后，業(yè)主如果通過(guò)現(xiàn)有的物業(yè)公司找不到開(kāi)發(fā)商，捷徑是求助于政府主管部門(mén)。

郭教授建議，購(gòu)房者選房時(shí)不要只在乎價(jià)格和地段，也要適當(dāng)了解開(kāi)發(fā)商的“背景”，否則入住后可能會(huì)遇到和紫荊豪庭類似的煩惱。

誰(shuí)來(lái)售后？

“項(xiàng)目公司”開(kāi)發(fā)

“壽命”只有六七年

一位房地產(chǎn)業(yè)管理層人士告訴記者，像科管公司這種“打一槍就走”的公司，業(yè)內(nèi)叫它“項(xiàng)目公司”，即為了某個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)銷售，由多個(gè)公司或自然人共同設(shè)立的公司。房子賣完了，各方的合作結(jié)束了，公司就不再實(shí)際經(jīng)營(yíng)，成為空殼。

據(jù)了解，2007年北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有4000多家。

“真正活躍的頂多100家，其他多半是‘項(xiàng)目公司’。”該人士感嘆道，與商品房70年的使用期相比，壽命多半只有六七年的“項(xiàng)目公司”，難以擔(dān)當(dāng)售后服務(wù)的重任。

如果購(gòu)房若干年后，出現(xiàn)了比鬧鬼更嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商出面解決或做出賠償，而“項(xiàng)目公司”又消失了，業(yè)主該怎么辦？

表二

●盛金天橋商廈

北京世紀(jì)天橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

訴訟緣由：因開(kāi)發(fā)商原因未能訂立擔(dān)保合同，無(wú)法貸款導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行

●福臻家園

北京中豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

訴訟緣由：辦理房產(chǎn)證逾期

●金島花園[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]松苑

北京華富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

訴訟緣由：逾期不辦房產(chǎn)證

房屋出現(xiàn)問(wèn)題

找物業(yè)公司不管事

律師劉琳表示，有人誤以為物業(yè)應(yīng)替開(kāi)發(fā)商“受過(guò)”，其實(shí)并非如此。

從法律關(guān)系上，商品房買賣合同的雙方是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，因此房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主只能向開(kāi)發(fā)商追究責(zé)任。

“就算物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商的下屬公司也不行。何況很多年以后，有裙帶關(guān)系的物業(yè)可能已經(jīng)離開(kāi)，新物業(yè)更沒(méi)這個(gè)責(zé)任了。”劉律師說(shuō)。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主可以到工商局查開(kāi)發(fā)公司的股東構(gòu)成，然后找股東。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，普通公民無(wú)權(quán)查詢此事項(xiàng)，除非委托律師。問(wèn)題在于，如果業(yè)主只是想找開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決問(wèn)題，不到起訴的地步，為了到工商局找個(gè)聯(lián)系方式，就要花上一筆律師費(fèi)。

“賣房才是硬道理”

房企沒(méi)有“售后服務(wù)”機(jī)制

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理劉士武表示，房屋既然屬于商品，那么開(kāi)發(fā)商就有提供售后服務(wù)的義務(wù)。除房屋質(zhì)量問(wèn)題以外，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)給業(yè)主營(yíng)造出溫馨和諧的居住氛圍。“鬼宅”謠言顯然對(duì)樓盤(pán)造成傷害，開(kāi)發(fā)商應(yīng)去辟謠。

而一位房地產(chǎn)銷售經(jīng)理表示，和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的售后服務(wù)仍處于“初級(jí)階段”，很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“賣房才是硬道理”，沒(méi)有售后服務(wù)機(jī)制。

“在美國(guó)、香港等成熟市場(chǎng)，房產(chǎn)商對(duì)客戶的理念是‘終生鎖定’。在滿足業(yè)主各個(gè)年齡階段購(gòu)房需求的同時(shí)，又潛移默化地把他們的親友發(fā)展成了客戶。”他說(shuō)。

誰(shuí)來(lái)受審？

買賣房屋官司

開(kāi)發(fā)商大多缺席

“房子賣完以后公司就找不著了，這種事多了。”大興法院紅星法庭副庭長(zhǎng)趙玉東表示，其中分為兩種情況，如果開(kāi)發(fā)公司屬于“名存實(shí)亡”，則被告主體仍為開(kāi)發(fā)公司。公司實(shí)在聯(lián)系不到就只能缺席審判，執(zhí)行階段如果發(fā)現(xiàn)公司的注冊(cè)資金已經(jīng)抽逃，則追加股東為被執(zhí)行人；如果開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)注銷，則被告主體為原公司股東。

趙玉東告訴記者，遇到這種情況，找人、調(diào)查都很困難，光缺席審理之前的公告期就要六個(gè)月，業(yè)主維權(quán)過(guò)程肯定是曠日持久。

“前幾年我們庭有個(gè)案子，法官給起訴的業(yè)主解釋完情況，業(yè)主當(dāng)時(shí)就撤訴了。對(duì)方無(wú)奈地稱還是自己想別的辦法吧。”趙玉東說(shuō)。

經(jīng)過(guò)走訪各區(qū)法院記者了解到，2008年以來(lái)，本市法院審理的商品房預(yù)售合同糾紛案，被起訴的開(kāi)發(fā)商在訴訟中缺席的案件很多，其中絕大多數(shù)涉案開(kāi)發(fā)商為“項(xiàng)目公司”（見(jiàn)表一、二、三）。

表三

●現(xiàn)代花園

北京德華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴訟緣由：未按照約定交房和裝修

●溫泉北里

北京中孚新元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

訴訟緣由：逾期未辦房產(chǎn)證

●國(guó)恒基業(yè)大廈[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]

北京國(guó)恒基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心

訴訟緣由：逾期未辦房產(chǎn)證